Con 130.609 abitazioni scambiate tra luglio e settembre 2018 il settore residenziale segna il quattordicesimo rialzo trimestrale consecutivo. Rispetto allo stesso periodo del 2017, la variazione è del 6,7% accelerando il tasso dello scorso trimestre (+5,6%).
Tra le grandi città frena Milano dove, dopo 20 trimestri di tassi positivi, si registra una variazione tendenziale negativa del 2,4 per cento. Risultano in salita tutti gli altri mercati, con Bologna che mostra il recupero maggiore, +23,7 per cento.
Questi i principali dati che emergono dalla consueta nota trimestrale residenziale redatta dall’Osservatorio del mercato immobiliare e disponibile da oggi sul sito dell’Agenzia delle entrate.
Sul fronte dei costi, stando all’ultimo aggiornamento dell’indice nazionale dei prezzi delle abitazioni (Ipab) diffuso dall’Istat, nel secondo trimestre 2018, l’Italia mostra ancora un tasso tendenziale lievemente negativo (-0,2%), risultato della flessione dei prezzi delle abitazioni esistenti (-0,7%) e di una crescita dei prezzi delle abitazioni nuove (+1,6%).
Le compravendite nel dettaglio territoriale
Con la crescita realizzata nel periodo in osservazione, il mercato delle abitazioni conferma la dinamica positiva in atto ormai da oltre tre anni portando i volumi a livelli analoghi a quelli precedenti la flessione del 2012.
L’incremento continua a essere più accentuato nei comuni minori dove la variazione è del 7,4% (era +5,9% nel secondo trimestre), a fronte dei capoluoghi dove il rialzo è del 5,5% (+5,1% lo scorso trimestre). Solo al Centro sono i capoluoghi a crescere di più (+6,4% rispetto al +2,1% dei comuni non capoluogo).
Tra le aree, il Nord Est si conferma l’area con la crescita maggiore, con un tasso tendenziale che sfiora il 13%, seguono il Centro e le Isole, con una crescita intorno al 7 per cento. Rallenta il passo il Nord Ovest, +4,7%, (contro il +5,7% del secondo trimestre 2018) e, infine al Sud le compravendite di abitazioni sono cresciute del 3,2 per cento.
L’abitazione scambiata nel periodo luglio-settembre 2018 ha una superficie media stabile intorno ai 107 mq e, in particolare, sono le abitazioni nella classe di superficie tra 115 mq e 145 mq a mostrare la crescita maggiore, +9,7%, mentre i tassi positivi più bassi si osservano per gli alloggi fino a 50 metri quadrati. Complessivamente sono stati quasi 14 milioni i metri quadrati scambiati con un aumento del tutto simile a quello osservato per i volumi, 6,5 per cento.
Le compravendite nelle grandi città
Il mercato delle abitazioni è in crescita anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione, sebbene con un tasso tendenziale, +3,9%, inferiore rispetto a quello osservato a livello nazionale e per i capoluoghi. Il saldo di abitazioni scambiate tra questo trimestre e l’omologo del 2017, torna in positivo a Roma, +3,4 per cento. Milano è invece l’unica città a registrare un tasso negativo, -2,4%; si tratta del primo calo dal secondo trimestre 2013. In crescita, con tassi contenuti entro il 5% anche Torino e Napoli mentre superano il 7% Firenze, Genova e Palermo. Spicca l’andamento di Bologna che sfiora un rialzo del 24 per cento.
In queste otto città la superficie compravenduta è in aumento del 3,3% ma la superficie per abitazione è in leggero calo (0,5 mq), con Bologna e Napoli che arrivano a -3 mq e Palermo, -1,7 metro quadro. L’analisi per classi dimensionali evidenzia tassi di crescita più significativi per gli alloggi con superficie fino a 50 mq, +6,1%, e per quelli nella classe tra 115 mq e 145 metri quadrati.
Le pertinenze delle abitazioni
Si consolida la crescita degli scambi di cantine e soffitte che, dopo il +8,6% dello scorso trimestre, segnano un rialzo del 9,2% tendenziale. Al Nord Est l’incremento è poco inferiore al 20%, per contro i capoluoghi del Centro sono l’unica ripartizione a mostrare una flessione di questo segmento che resta in calo e perde il 2,1% (era -2,8% il risultato dello scorso trimestre). Inoltre, risulta particolarmente ampio il divario tra capoluoghi, in ascesa del 3,7%, e comuni minori dove le cantine e soffitte realizzano una crescita a doppia cifra, 12 per cento.
Il segmento dei box e posti auto cresce del 5,3% con il Nord Est che, anche in questo caso, si conferma l’area territoriale più attiva e guadagna il tasso di crescita maggiore, 11,1 per cento. Segno negativo al Sud, dove il calo dello 0,4%, è il risultato dell’andamento discorde tra capoluoghi, in aumento del 3,7%, e comuni minori in calo dell’1,5%. In perdita, seppure lieve, anche i capoluoghi del Centro, -0,3 per cento.
Per quanto riguarda invece i dati relativi al mercato immobiliare non residenziale nel terzo trimestre 2018, pur mantenendosi complessivamente in territorio positivo, gli stessi hanno fatto segnare un deciso rallentamento rispetto alle recenti dinamiche di crescita: è quanto emerge, in estrema sintesi, dal documento “Non Residenziale – Statistiche III trimestre 2018”, curato dall’Ufficio statistiche e studi della direzione centrale Servizi estimativi e Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, disponibile, come di consueto, sul sito internet dell’Agenzia.
In termini complessivi, infatti, si è registrato un tasso di crescita dell’1,8%, sensibilmente al di sotto di quello relativo al trimestre precedente (+6,5%); a incidere sono stati soprattutto l’inversione di tendenza del terziario-commerciale, che da solo rappresenta oltre il 50% dell’intero comparto non residenziale, e il calo del settore produttivo, che ha segnato un -6,5 per cento.
Il settore produttivo agricolo, al contrario, è tornato a crescere in termini di volumi di compravendite (+3,0%), ma è stata soprattutto la quarta, residuale aggregazione analizzata (che comprende per lo più immobili della categoria catastale F) a trascinare l’indice complessivo verso il “segno più” grazie a un’espansione del 7,1 per cento.
Serie storica variazioni % tendenziali NTN settori Terziario-commerciale, Produttivo e Produttivo agricolo
A seguire, una analisi di alcuni degli aspetti più rilevanti emersi in relazione ai singoli settori di mercato.
Settore terziario-commerciale
Come accennato, il settore terziario commerciale, dopo ben tredici trimestri di espansione, che hanno riportato i volumi ai livelli del 2012, ha fatto registrare, nel terzo trimestre dell’anno in corso, un tasso negativo (-0,3%, contro il +8,5% del trimestre precedente).
L’area del Paese che ha subito una contrazione nelle compravendite è stata quella centro-settentrionale, con tassi disaggregati che vanno dal -5,2% del Centro al -0,8% del Nord Ovest (che resta, tuttavia, il mercato più dinamico in termini assoluti con un Ntn pari a 6.606 unità).
Prosegue, invece, l’espansione del mercato al Sud (seppure con un consistente rallentamento, dal +7,7% del trimestre precedente al +0,6% dell’attuale) e nelle Isole (dove, in controtendenza, il tasso di crescita triplica, fino a raggiungere un +13,4%).
L’incremento di compravendite si è concentrato nei comuni non capoluogo (+2,0%), per quanto il tasso sia risultato assai inferiore a ai tre mesi precedenti (+9,0%); al contrario, nei capoluoghi di provincia si è verificata addirittura una significativa contrazione (-5,9%), soprattutto nel Nord Ovest e nel Centro.
Disaggregando ulteriormente il settore, si può osservare come, in realtà, il calo si concentri sul segmento “Uffici e studi privati”, con impatti peraltro consistenti (-20,8% in termini di Ntn, -24,1% in termini di superficie), mentre gli altri segmenti registrano tutti un aumento delle compravendite. La superficie media delle unità scambiate scende in tutti i comparti, ad eccezione di “Depositi commerciali e autorimesse”, dove si è avuto un incremento di 4,1 metri quadrati.
L’approfondimento sulle otto grandi città, infine, conferma e amplifica la tendenza negativa segnalata per i comuni capoluogo, sia in termini di Ntn che di superficie scambiata. In controtendenza, invece, i dati sulla superficie media delle unità compravendute, che in questo caso decresce nel solo comparto “Depositi commerciali e autorimesse”.
Settore produttivo
Anche il settore produttivo, come anticipato, dopo tre anni esatti di espansione torna a contrarsi, registrando un -6,5%.
Il calo ha interessato soprattutto Isole (volumi più che dimezzati) e Nord Est mentre, in controtendenza, sono andati il Centro (+6,7%) e, soprattutto, il Sud (+20,7%).
Disaggregando il comparto per classi di rendita, si osserva come la diminuzione delle compravendite si sia concentrata sulle unità di minor valore (rendita fino a 500 euro), con il Nord Est unica area territoriale a registrare tassi negativi in tutte le classi di rendita rilevate.
Da segnalare come permanga la prevalenza, in termini di volumi, della classe di rendita intermedia (valori compresi tra 500 e 5mila euro), pari a oltre il 40% del totale; le due classi inferiori, proprio quelle interessate dal calo nel trimestre in oggetto, rappresentano nel complesso poco più di un quinto del totale degli scambi.
Settore produttivo agricolo
Il settore produttivo agricolo, che rappresenta tuttavia meno del 2% dell’intero comparto non residenziale, registra un andamento in controtendenza rispetto ai due settori appena analizzati: dopo un trimestre con segno negativo (-4,2%), infatti, il volume delle compravendite è tornato a salire (+3,0%).
La crescita ha riguardato, in particolare, tre aree territoriali, Nord Est, Sud e Nord Ovest, mentre è rimasto il segno meno al Sud (-2,8%) e al Centro (-15,7%).
Altre destinazioni.
Il rapporto presenta, infine, una quarta aggregazione, che raccoglie tutte le unità immobiliari scambiate che non rientrano nei raggruppamenti precedenti, pari a oltre un terzo del totale (Ntn 13.561) e, come accennato, per oltre il 97% appartenenti al gruppo catastale F.
È proprio questa aggregazione a determinare il segno positivo del comparto non residenziale nel terzo trimestre, con un tasso (+7,1%) quasi doppio rispetto a quello registrato nel trimestre precedente (+4,7%), con una particolare incidenza della categoria F/1 (quasi 600 unità immobiliari compravendute in più).
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